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  • 법무사 서울법학원

  • 질문
  • [기타]전세권변경등기 문의드립니다.
  • 2024-05-25
민법 제312조 제4항에 따르면 전세권이 법정갱신된 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다라고 되어 있습니다. 
 
그리고 등기선례에 따르면 전세권이 법정갱신된 후에 전세권 범위를 축소하는 전세권변경등기를 하거나 전세권이전등기 또는 전세권에 대한 저당권을 설정하는 경우에 전세권의 존속기간을 연장하는 전세권변경등기를 먼저 또는 동시에 신청하라고 하고 있습니다. 
 
위의 경우에 전세권이 법정갱신된 경우에는 조문상 전세권의 존속기간이 없는 것으로 보고 있고, 등기법에서도 임의적 기재사항일 뿐이므로 말소하면 족할 것 같은데, 굳이 존속기간을 연장하는 전세권변경등기를 먼저 또는 동시에 하여야 한다고 하는 이유가 궁금합니다.

  • 답변
  • 김기찬 교수
  • 2024-05-27
 
 
안녕하세요. 김기찬 법무사입니다.! 
 
문의하신 내용은 전세권의 법정갱신에 대한 내용입니다. 
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[답변] 
 
 
「민법」 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. 
 
「민법」 제312조 제4항(전세권의 존속기간) 
건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. 
 
① 전세권이 법정갱신(민법 제312조 제4항)된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결). 따라서, 전세권이 법정갱신된 경우에는 그에 따른 등기가 반드시 이루어질 필요가 없습니다. 
② 그러나, 민법 제187조 단서규정에 의해서 전세권의 권리를 처분하기 위해서는 법정갱신의 등기를 먼저 하여야 합니다. 
③ 여기서 말하는 처분행위에는 “전세권이전등기”, :전세권에 대한 저당권설정등기“, ”전세권의 범위를 축소하는 전세권변경등기“를 포함합니다. 
 
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부동산등기법 과목에 많은 관심을 주어 감사합니다. 
수험생분의 합격의 그날까지 최선을 다하겠습니다.  
감사합니다!^^
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