박문각 공인중개사

[기타]차임지급의 연체와 계약의 해지에 대해 문의드려요.
2016-02-29

안녕하세요 교수님~^^ 질문드려요.
1.'임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는때에는 임대인은 계약을 해지할수 있다'에서 질문드려요.실무에서는 월세를 연세로 받기로 하고 '연세계약서'를 쓰는 경우가 더 많은데요.연세로 받을 때 2기라함은 월세로 환산해서 적용하면 되나요? 2년계약시 일반적으로 1년치 연세내고,다음해에 또다시 1년연세를 내기로 하는데요.연세로 적용하면 2번째해가 지나도록 해지를 할 수가 없는데...연세로 계약시 해지조건이 어떻게 되나요?

2.연체액이 2기의 차임액애 달하는 때에 임대인이 해지를 하고 싶으면...절차가 어떻게 되나요? 해지의사통보를 하고...어떻게 효력이 발생하고 명도를 하게 되나요? 해지통보를 해도 임차인이 집을 비워주지 않으면 어떤 순서로 진행을 해야하나요?

3.요즘은 전월세도 보증금을 내리거나 월세를 내려주는 경우가 많이 생기네요..이때 보증금을 내리거나 월세를 내리는 경우,반드시 재계약서를 다시 써서 확정일자를 다시 받아야하는지..아님 보증금이 내리는 경우는 기존계약서 특약란에만 기재하고 확정일자변동은 다시 받지 않아도 되는 건가요?특약란 이용시 중개사가 보관하고 있는 계약서는 다시 기재않고 임대인,임차인의 계약서만 고치면 되나요?

항상 감사드립니다.

고종원 교수
2016-02-29

1. 차임을 연세로 하였다면 2기의 연체는 2년 분 연체를 의미합니다

2. 주택임대차 해지는 2기 연체 상가임대차 해지는 3기 연체

2기 연체시 재빨리 내용증명으로 해지 통보

명도소송제기 ( 6월 전후 걸림 )

판결 얻은 걸로 법원에 강제집행 신청 - 집행관이 강제집행

( 상가에서 많이 사용하는 제소전 화해를 하면 명도소송 없이 바로 강제집행가능 )

3. 월세만 올리고 내리는 것은 확정일자의 필요성이 없구요

보증금을 내리는 경우에도 임차인에게는 확정일자는 의미가 없고 임대인은 보증금 내린 계약서와 증거자료를 가지고 있어야 안심할 수 있겠고요

보증금을 올리는 경우에는 임차인의 입장에서는 반드시 확정일자를 받아 두어야 하는 데

방법은 보증금 올린 새계약서에 확정일자를 받아도 되구요

기존 계약서에 증액한 금액을 추가로 기재하고 확정일자를 받아도 되겠습니다.

질문 주셔서

감사합니다.