- [강의]상가건물임대차 보호법. 인강수강자입니다.
- 2021-05-04
바쁘실텐데 2019년 합격예상문제 P230 51번 문제 한가지만 질문 드리고자 합니다.
문제에 따르면 『“상가 임대차는, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 3자에게 효력이 생긴다”는 규정은 법적용대상 금액을 초과하는 임대차에도 적용된다』는 지문이 옳다면서 해설지에는 동법 2조3항을 언급하였습니다.
그래서 2조3항을 찾아보니 그 내용은, 동법 제3조 대항력,10조 계약갱신요구 등 1항,2항,3항과 19조 표준계약서 작성은 초과임대차도 적용된다고 하였습니다. 여기서 3항은 양수인의 지위승계건이고 경매시에는 민법 575조1항,3항 578조, 536조등이 거론되어있습니다. 그래서 민법을 찾아보니 민법 575조는 (제한물권이 있는 경우와 매도인의 담보책임)에 대한 내용이고 578조는 (경매와 매도인의 담보책임)이며 536조는 (동시이행 항변권)에 대한 내용입니다.
위 민법 조항을 살펴볼 때, 임차자가 이미 사업자 등록을 하고 영업을 하고있는 상태에서 제3자가 해당 부동산에 근저당을 설정한 후 경매를 하면 임차자를 보호할 방법이 마땋하지 않는 것 같은데 어떻게 법적 보호조치를 받는지 잘이해가 되지 않습니다. 삼가 고견을 부탁 드립니다. 감사합니다. (혹시 “효력이 생긴다”라는 말을 제가 잘못 이해한 걸까요?)
문제에 따르면 『“상가 임대차는, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 3자에게 효력이 생긴다”는 규정은 법적용대상 금액을 초과하는 임대차에도 적용된다』는 지문이 옳다면서 해설지에는 동법 2조3항을 언급하였습니다.
그래서 2조3항을 찾아보니 그 내용은, 동법 제3조 대항력,10조 계약갱신요구 등 1항,2항,3항과 19조 표준계약서 작성은 초과임대차도 적용된다고 하였습니다. 여기서 3항은 양수인의 지위승계건이고 경매시에는 민법 575조1항,3항 578조, 536조등이 거론되어있습니다. 그래서 민법을 찾아보니 민법 575조는 (제한물권이 있는 경우와 매도인의 담보책임)에 대한 내용이고 578조는 (경매와 매도인의 담보책임)이며 536조는 (동시이행 항변권)에 대한 내용입니다.
위 민법 조항을 살펴볼 때, 임차자가 이미 사업자 등록을 하고 영업을 하고있는 상태에서 제3자가 해당 부동산에 근저당을 설정한 후 경매를 하면 임차자를 보호할 방법이 마땋하지 않는 것 같은데 어떻게 법적 보호조치를 받는지 잘이해가 되지 않습니다. 삼가 고견을 부탁 드립니다. 감사합니다. (혹시 “효력이 생긴다”라는 말을 제가 잘못 이해한 걸까요?)
- 고형석 교수
- 2021-05-06
이경희님...반갑습니다.
상임법에서는 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록신청을 하면 대항력이 인정되며, 그 대항력은 법적용대상 보증금액내든 법 적용대상 보증금액을 초과하든 적용되는 규정입니다.
질문한 내용은 임차자가 이미 사업자 등록을 하고 영업을 하고있는 상태에서 제3자가 해당 부동산에 근저당을 설정한 후 경매를 하면 임차자를 보호할 방법이 마땋하지 않는 것 같은데 어떻게 법적 보호조치를 받는지 잘이해가 되지 않습니다라고 하셨군요.
민법의 준용규정(제578조-경매와 매도인의 담보책임)은 경매에서 낙찰받은 매수인과 채무자의 관계입니다.
상가임차인 보호와 관련된
상임법 제3조 제1항을 보면 상가임차인이 인도와 사업자등록신청을 하면 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(대항력)라고 규정되어 있습니다. 임차인이 상가건물 인도받고 사업자등록신청을 한 후 영업을 하고 있는 상태에서 그 건물에 저당권이 설정된 후 저당권에 기한 경매로 팔린 경우에는 낙찰받을 사람에게 당연히 임차인은 대항력을 주장할 수 있으니 임차인이 보호를 받을 수 있는 것이죠.
질문에 대한 답이 되었는지요.
화이팅하세요.
화이팅하세요.
