안녕하세요 이번에 28기 감정평가사 시험에 최종 합격한 서울법학원 수강생입니다.(0~4기 수강)

저는 군대에 있었던 2016년 3월부터 수험생활을 시작하였으나 상황상 전업은 아니었습니다. 
2016년 7월 중순 말년휴가부터 본격적으로 공부를 시작하였고, 약 1년 2개월 정도의 수험생활을 거쳐 2017년 1차,2차 동차합격하였습니다.

운좋게 합격한 만큼 이런 글을 쓰기에 부끄럽지만 수험생여러분들께 조금이나마 도움이 되고자 이렇게 수기를 씁니다.

1. 1차시험 (회계87.5 경제72.5 민법87.5 감관법85 학원론87.5)

(1) 서론

 먼저 회계학강의를 수강하였습니다. 민법은 4월쯤에 듣기 시작하였고, 감관법은 9월쯤 듣기 시작하였습니다. (기본강의기준) 전공이 경제학이었기 때문에 따로 경제학 인강은 듣지 않았고, 대신 함경백600제 중 A,B급 논점만을 무한반복하여 풀었습니다. 부동산학원론은 동차생인지라 시간절약을 위해 감정평가이론 과목으로 기본강의를 대체하였고, 이론과목과 겹치지 않는 부분은 독학하여 공부하였습니다.

 저는 1차준비기간이 길어질수록 2차공부했던것이 휘발되는 것이 염려되었습니다. 따라서 1차 시험기간에 1차만을 올인하지 않도록 노력했습니다. 수험기간 내내 1차를 차근차근 건드려갔습니다(예열과정). 1차를 올인한것은 2017년 1월경이었던 것으로 기억합니다. 그때도 실무는 가끔 건드려 최대한 감을 잃지 않도록 노력하였고, 2기 5주차까지 스터디에 참여하였습니다.

(2) 회계

회계는 황윤하 회계사의 강의(기본, 문풀)를 수강하였습니다. 강의 내용이 수험적합적일 뿐만 아니라, 단기간에 전문직 시험에 합격할 수 있는 마인드(버릴 것은 과감히 버린다)를 가지게 해주어 되게 유용한 강의라고 생각합니다. 회계는 휘발성이 매우 강한 과목입니다. 그래서 저는 1차 공부를 할때 이틀에 한번꼴로 회계학을 건드려 머리속에서 떠나지 않게 공부하였습니다.

(3) 경제

경제는 함경백 600제를 풀었습니다. 경제학과인지라 따로 이론강의를 수강할 필요는 없었고, 문제를 풀면서 틑린 부분의 해설을 읽어가며 개념을 다잡아 갔습니다.  연필로 한 7번 정도는 통으로 푼 것으로 기억합니다. (A,B급 논점 기준)
 1차 시험이 다되어갈때까지 이해가 안되는 부분은 문제를 통암기했습니다.

(4) 민법

민법은 김묘엽 선생님의 강의(기본, 문풀)을 들었습니다. 강의 내용이 컴팩트할 뿐 아니라 문제집의 퀄리티가 상당하여 단기간에 점수를 올리는 데에 도움을 주었습니다. 문제풀이 능력이 어느정도 궤도에 올랐을때는 요약집만 10회독 정도 한 것으로 기억합니다.

(5) 부관법

이상곤 선생님의 강의를 수강하였습니다. 부관법은 양은 정말 방대하지만, 나오는 것만 나오는 경향이 크기 때문에 선생님께서 찍어주는 개념만을 집중적으로 파고 들었습니다. 문제풀이집도 양이 상당하나, 별표로 체크해준 부분만 풀어도 고득점을 얻는 데에 무리가 없을 것입니다.

(6) 학원론

이충길평가사님의 감정평가이론(2차)강의를 5월에 듣기 시작하였습니다. 그때 익혔던 이론 지식과 지오평가사님과 함께한 스터디에서의 지식들이 학원론을 공부하기에 수월하게 만들어 주었습니다. 기본강의는 따로 듣지 않았고, 마지막 2월에 문제만 엄청나게 푼 것으로 기억합니다. 문제집은 윤철신 평가사님의 요약집 및 문제풀이집을 이용하였습니다. (다만 이론에서 다루지않는 부동산 학원론의 부분들은 요약집으로 독학하였습니다.)

2. 2차시험 (실무 65.5 이론 49.5 법규 40 평균 51.66)

(1) 서론

감정평가사 시험의 꽃은 2차라고 단언할 수 있습니다. 2차를 얼마나 효율적으로 공부하느냐에 따라 합격권으로 올라가는 시간이결정된다고 해도 과언이 아닙니다. 효율적으로 합격하기 위해서는 평가사님들의 조언이 절대적으로 필요했습니다. 그러나, 지방에서 군복무를 하여 오프라인으로 상담을 받을 수 없는 상태였습니다. 그래서 2016년까지 서울법학원에 계시던 이충길평가사님에게 메일을 통해 수험생활에 관한 전반적인 조언을 구하였습니다. 평가사님께서는 스터디전까지 실무 이론 법규 기본강의정도는 완강하고 0기에 참가하라고 조언해주셨습니다. 그래서 인강을 통하여 실이법을 어느정도 듣고 스터디에 참가하였습니다. (시간이 부족해 실무보상부분, 법규의 개별법부분은 스터디 시작하고 기본강의를 수강하였습니다.)

(2) 실무

타강사님의 기본강의를 듣다가 강의 내용이 전혀 이해가 되지 않아 유도은 평가사님의 기본강의로 변경하여 수강하였습니다.

(기본강의, 1000점, 종합, 기출 수강) 

 유도은 평가사님의 기본강의는 초급자도 쉽게 이해할 수 있을 정도로 이해하기 쉬웠고, 기본을 탄탄하게 해주시는 강의 같았습니다. 하지만, 기본강의만을 듣고 0기스터디 문제 풀기에는 한계가 있었습니다. 이래선 안되겠다고 생각하여 1000점, 종합문제를 1차 시험이 끝날때까지 각각 2,4회독 하였습니다. (종합문제는 양이 많아 1회독하는데에 1달 이상이 걸립니다.)  대략 하루에 100~120점 정도를 푼 것으로 기억합니다. 처음에는 문제를 푸는 데 배점의 1.5배 이상의 시간이 걸리어 답안지를 슬쩍슬쩍 보면서 풀었고, 회독를 늘려가면서 하루 목표치를(100점) 푸는 시간을 줄여나갔습니다.

 1차 시험이 끝나고 나서는 기출문제 및 스터디 문제를 푸는 데 주력했습니다. 기출문제는 대략 5번 정도 푼 것으로 기억이 납니다. (산업인력관리공단으로 시험 소관이 넘어온 19회부터 27회까지 5번 풀었습니다.) 스터디 문제는 스터디 시험시간에 100점을 시간안에 풀려고 혼신의 힘을 다 했으며, 스터디 종료 후 따로 개별스터디에 들어가 틀린 부분에 대해 스터디원들과 토론하였습니다. 

 시험이 2~3주 쯤 남은 때에는 다른 스터디 문제를 풀어 보았습니다. 왜냐하면 한 평가사님 만의 스터디 문제를 풀게 된다면 그분만의 문제 출제 스타일에 적응해 버리게 되는 단점이 생기는데, 그 부분을 극복하고 싶었기 때문입니다. 그래서 저는 한림법의 여지훈 평가사님의 스터디 자료를 복사집에서 구매하여 3~4기 문제를 풀어 보았습니다. 생각보다 평가사님 개인별로 문제 출제 스타일이 매우 다름을 몸소 체감하였고, 더 새로운 '언어'를 통해 나오는 실전에서 저를 덜 당황시켜주었습니다.

 유도은 평가사님께서는 컴팩트한 강의로 어떠한 수업이든간에 완벽한 이해를 할 수 있게 도와주었습니다. 또한 수험상담을 할 때도 10년간의 강의 경력에서 나온 내공을 통하여 동차합격의 바로잡이가 되어 주셨습니다. 특히 제 합격의 근원은 실무의 고득점이기 때문에, 유도은 평가사님께 정말 감사하게 생각합니다.

 (번외편) 저는 오답노트를 만들었습니다. 스터디 시에 틀렸던 개념들은 다음번에 또 틀릴 확률이 매우 큽니다. 왜냐하면 다른 과목과는 달리 유독 실무는 문제풀이 시간이 부족하고, 1교시라 매우 긴장된 상황속에서 치뤄지는바 자신만의 타성에 젖어 실수를 반복할 확률이 매우 크기 때문입니다. 따라서 자그마한 노트를 만들어 틀린 부분에 대해서 메모를 하고 매일 실무 공부 전에 항상 한번씩 읽어 상기시켰습니다.  

 저는 계산기 양손타법을 썼습니다. 생각보다 계산기에서 시간세이브가 많이 되었는데, 혹시 양손타법이 가능하신분들은 최대한 애용해주시기 바랍니다(ㅎㅎ)

 (3) 이론

 이론은 2016년까지 서울 법학원에 계시던 이충길평가사님의 기본강의를 수강하였으며, 지오평가사님의 스터디를 0기부터 4기까지 수강하였습니다. 짧은 식견이지만, 제 생각에 이론은 목차와 키워드가 처음이자 끝인 것 같습니다. 그것을 문제에 맞게 어떻게 적용하고 답안지에 발라내느냐가 중요한 듯 합니다.

 그래서 저는 S+ 및 실무기준 해설서를 여러번 정독하면서 그에 나와있는 주요 내용을 목차들을 짜서 공부하였고, 목차에 키워드를 첨가하면서 공부했습니다. (S+ 목차는 카페에 파일로 올라와있는 것으로 알고있고, 실무기준해설서 목차는 제가 워드파일로 작성했습니다.) 또한 이론시험 4번문제는 보통 이슈가 되고 있는 부동산 관련 현안에 대해서 문제가 나오는지라, 그 부분에 대하여는 서브를 작성하여 최대한 빠른 시간내에 답안지에 쓸 수 있도록 준비했습니다. 문제 풀이는 시간이 없어 따로 하지 않았으며 토요일 스터디에서 100점을 푸는 것으로 만족했습니다. 다만, 시험 막바지에는 문제 풀이 감을 잃지 않기 위하여 5개년정도의 기출을 뽑아 매일목차만을 반복적으로 짜는 훈련을 진행했습니다.

 지오 평가사님께서는 스터디 강평시간에 문제 질문에 맞는 목차를 어떻게 짜야하는지 체계적으로 가르쳐주셨고, 서술형 시험에 익숙하지 않은 저에게 많은 도움을 주셨습니다. 키워드는 책에 그대로 나와있지만, 목차짜는 방법은 책에서 가르쳐주지 않기 떄문에 스터디 팀장님의 가르침에 전적으로 의존했습니다. 결과적으로 이론에서도 괜찮은 점수가 나온것으로 볼 때 팀장님의 내공이 상당하시다고 감히 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.(예상 논점도 실전 1번 문제에 떡하니 나와 얼마나 반가웠는지 모릅니다.)

(4) 법규

 단년차의 아킬레스건은 아마 법규가 아닐까 생각합니다. 저는 그래서 법규 저공비행 합격작전을 수립해 단기 합격의 목표를 세웠습니다. 법규는 도승하 평가사님의 기본강의를 수강하였으며, 강정훈 평가사님의 스터디를 0기부터 4기까지 수강하였습니다.

1차 시험 이전까지는 실무와 1차 공부에 집중하느라 법규공부에는 시간을 크게 할애하지 못하였습니다. 스터디에서 다뤄준 논점을 복습하고, 미리 올려주신 문제들에 관한 논점들에 대해 공부하였습니다. 

  1차 시험을 치르고 나서 이렇게 하다가는 실제 법규 시험장에서 애국가만 쓰고 나올 수도 있을 것 같다는 위기감에 봉착했습니다. 따라서 개별법 서브노트를 만들기 시작했습니다. (행정법은 도승하평가사의 Du를 서브로 사용하였습니다) 제 생각에 단년차가 할 수 있는 법규공부의 가장 효율적인 방법은 서브노트를 만들어 완벽하게 암기한 후, 문제에 그 논점이 나올때 마다 복사해서 붙여넣기 하는 방법이라고 생각했기 때문입니다. 

 그러나 서브노트의 가장 큰 단점은 지식수준이 올라갈 수록 퀄리티 좋게 다시 만들고 싶은 욕구가 엄청나게 생기는 것이기 때문에, 수정 할 것을 염두에 두어 샤프로 서브노트를 만들었습니다. 그래서 법규 내공이 쌓일 수록 종이는 점점 누더기가 되어갔습니다... 공부할 때 깔끔함보다는 효율성을 추구하였는바, 어쩔 수 없이 더럽게(?) 공부하였습니다.

  다만 이런 공부방법을 취할 경우에는 사안에 대해 포섭하는 연습이 부족할 수 있는데 이 부분에 대해서는 GS스터디나, 개별 스터디에서 연습할 시간을 가졌습니다.

 또한 법전을 암기하는 데에 총력을 기울였습니다. 법전은 법규 답안의 논거를 제시할 때 가장 중요한 역할을 합니다 그 뿐 아니라 실무에서도 평가 논거를 제시할 때 사용되기 때문에 법전 암기를 중요하게 다루었습니다. 그러나 법전 내용은 그 양이 방대하여 통으로 외우기에는 한계가 있었는 바, 두문자를 통하여 법 조항 및 내용에 대해서 암기했습니다. 제 법전에 보면 글자 마다 동그라미가 그려져 있는데, 두문자 암기를 위해 투자한 동그라미들입니다. 

아마 감칙, 토지보상법(법,령,칙), 감정평가사법(법 및 령의 주요 조문), 부공법( 법 및 령의 주요조문), 도정법의 주요조문등을 암기한 것으로 기억합니다.

 강정훈 평가사님께서는 반복학습을 통하여 손이 기억하는 공부법을 항상 강조하셨었는데, 법규 공부할 때 그것을 마음에 새기고 공부하였습니다. 결과적으로 어려운 법규시험이었음에도 불구하고 면과락이 나올 수 있었습니다.

3. 생활 습관

- 9동여지도라는 어플을 통해 기상스터디를 찾았고, 매일 아침 8시쯤에 일어나도록 노력하였습니다. 

 공부는 8시30분부터 시작하여 11시쯤에 마무리하였습니다.

- 하루를 3등분으로 나누어 (아침/점심/저녁 4시간) 1차시험전까지는 1차 / 실무/ 이론법규로 배분하였고, 1차 시험 이후에는

실/이/법으로 나누어 공부하였습니다. 다만 과목 순서는 유동적으로 변경하여 매너리즘에 빠지지 않도록 하였습니다. 
(실공부시간은 스탑워치 기준 9시간~10시간정도로 기억합니다, 일요일은 2~3시간정도 였던 것으로 기억합니다)

- 제가 잠이 많은지라 하루 8시간은 꼭 잤습니다. 다만 밤 잠은 6시간30분 정도 잤고, 점심먹고 낮잠을 1시간 30분정도 잤습니다. 한번에 자는 것 보다 나누어 자는 것이 동기부여 및 집중력에 도움이 된다고 생각합니다.

- 주5일 공부(자습)을 하였고, 토요일 스터디를 하였습니다. 일요일에는 여자친구와 같이 카페에서 공부하거나(공부분야는 각자 달라 편하게 공부할 수 있었습니다), 데이트를 했습니다.

- 스마트폰 중독자(ㅜ)라 해결책을 강구했습니다. 스터디헬퍼라는 어플을 찾을 수 있었고, 이것은 공부하는 시간동안 메신저, 인터넷 등을 일절 이용할 수 없도록 도와주었습니다.

- 수험 기간 내내 집에서 공부를 하였습니다. 독서실에서 여러사람들이랑 같이 공부하는 것이 저에게는 맞지 않았기 때문입니다.흡연도 밖에 내려가기 귀찮아 화장실에서 주로하였고, 따라서 폐인이 될 뻔했습니다... 그러나 여자친구와의 통화 및 고시촌에 있는 학교동기들과의 고시식당 접선은 저를 고시오패스로부터 벗어나게 해 주었습니다.

- 1차 시험을 끝나고 이사를 갈 일이 생겨 스트레스가 이만저만이 아니었습니다. 이사온 곳은 주위에 식당도 좋은 곳이 없어 건강은 나빠지게 되었고, 지병이 도져 1차시험 끝난 직후 가장 중요한 4개월간 매우 고생하였습니다. 여러분들은 부디 운동을 꾸준히하고 영양관리에 소홀함이 없도록 유의하시기 바랍니다. 비싼돈을 들여 수액을 맞는 것도 장기적으로 볼 때 괜찮은 투자라고 생각합니다.(실비보험이 있으신분들은 수액맞는 요금이 환급될 수 있으니 참고로 알아두세요)

4. 감사의 말씀

 물심양면으로 지원해주신 부모님께 감사드립니다. GS스터디에서 혼신의 힘을 다해주신 평가사님께도 감사의 인사를 드리고 싶습니다. 개별스터디원, 형님들께도 감사의 인사를 드리고 싶습니다. 마지막으로 군대를 포함하여 수험기간 마저도 묵묵히 옆에서 기다려준 여자친구에게 감사의 인사를 전하고 싶습니다.