2025년도 제36회 감정평가사 시험 최종 합격수기 - 경찰 면직 후 전업, 박문각에서 제 2의 인생이 될 길을 찾다

  • 2025-12-18
  • l
  • 09:25
> 소개
대략 1년간 경찰 생활을 하다가 보다 전문적인 일을 하고 싶어 경찰을 그만두고 1년 10개월간 감정평가사 시험을 공부하여 합격하게 되었습니다.
평균 점수는 48.33으로 정확히 합격 컷에 걸쳐 운이 정말 좋았다고 생각합니다. 공부 방법은 사람마다 다양하게 존재하므로 그냥 이 사람은 이렇게 공부했구나 정도로만 봐주시면 좋겠습니다.

> 공부기간 및 시간
1) 공부 기간
감정평가사 공부 기간은 2023. 10. ~ 2025. 7. 기간 동안 하였고 경찰 재직 중 영어를 미리 따놨습니다. 35회 1차 시험 때까지 1차 공부와 2차 강의 중 실무 기본강의, 이론 총론 기본강의, 법규 행정법 기본강의를 수강하고 1차 시험을 본 뒤에 2차 시험에 전념했습니다.

2) 공부 시간 
(1) 평일
9:00~12:00 실무 공부
12:00~13:30: 점심 식사 및 휴식
13:30~15:30: 이론 공부
15:30~16:00: 산책
16:00~17:30: 이론 또는 법규 공부
17:30~19:30: 저녁 식사 및 휴식
19:30~22:00: 법규 공부 

(2) 주말
토요일은 서울법학원 본관에서 오프라인으로 GS를 수강한 후 오프라인으로 복기 스터디를 하였고 일요일은 쉬었습니다.

> 과목별 공부
실무(유도은T)​ 유도은 평가사님 커리에 있는 강의를 모두 수강했으며 그 외에는 여지훈 평가사님 특강 말고는 별도로 수강한 강의는 없습니다. 
문제집의 경우 기본문제 5회독, 종합문제집 3회독, 기출문제 10회독, 유도은 평가사님 GS 0기~3기 5회독 정도 푼 것 같습니다.
실무는 일단 3방식이 가장 기본이고 중요하다고 생각합니다. 토지, 건물, 기계기구, 무형자산 등 물건별 평가는 모두 3방식을 기반으로 이루어지고 담보, 경매, 타당성 검토, 보상 등 목적별 평가도 세부적인 부분에서만 차이가 있을 뿐 3방식을 바탕으로 이루어진다고 생각하기 때문입니다.
따라서 실무를 시작한지 오랜 기간이 지나지 않았거나 실무가 어렵다고 느껴지신다면 3방식을 많이 공부해보는 것을 추천드립니다.
마지막으로 여지훈 평가사님 실무 핸드북에 기본강의, 종합강의, 기출, GS 내용을 한번에 정리하여 공부했던 내용을 한 번에 볼 수 있도록 하였습니다. 강의마다 책을 달리하여 내용을 정리하면 어떤 내용을 어떠한 책에 정리했는지 헷갈려 시간이 불필요하게 많이 걸리므로 한 곳에 내용을 정리하는 것을 추천드립니다.

이론(이동현T)​ 이동현 평가사님 커리에 있는 모든 강의를 수강했으며 다른 강의는 수강하지 않았습니다.
또한, 문제는 기출문제, 이동현 평가사님 GS, 지오 평가사님 GS를 풀었습니다.
이론 같은 경우 감정평가사 공부를 하면서 제일 저에게 어려운 과목이었습니다. 기본강의를 들어도 답안지를 어떻게 작성해야 할지 막막했고 예시답안을 보면서 과연 내가 이걸 할 수 있을지 고민도 많이 되었던 것 같습니다.
하지만 총론의 경우 기본강의를 먼저 수강한 후 이동현 평가사님의 체계도에 맞춰 몇 번 답안지를 작성해보니 자신감이 점점 생겼고 GS에서도 좋은 성적을 받을 수 있었습니다.
그렇게 체계도에 따라 답안지를 몇 번 작성해보니 저절로 어느 부분을 암기해야 할지 보이기 시작했고 김상범 평가사님 총론 요약 노트에 관련 내용을 정리하여 계속 반복했던 것 같습니다. 
암기의 경우 처음에는 기본서를 반복하면서 문장 전체를 암기하려 했지만 내용이 방대하여 무리라고 판단해 요약 노트에 키워드만 정리해 암기하고 키워드를 보면서 속으로 문장을 자연스럽게 연결만 시켜보고 넘어갔던 것 같습니다. 
마지막으로 이론은 기출되지 않은 최근 이슈, 논문 내용이 다른 과목에 비해 출제될 가능성이 높다고 생각해 기출되지는 않았지만 강사님들이 GS 논점으로 출제한 내용을 모두 정리했습니다. 이번 36회 이론시험의 경우 3번 PF, 4번 토지거래허가제도 내용도 미리 정리해두어 결과적으로 합격을 할 수 있었다고 생각합니다.

법규(김기홍T)​ 김기홍 강사님 커리에 있는 강의를 모두 수강하였으며 공대호 평가사님 판례특강, 이현진 평가사님 판례특강, 파이널을 추가적으로 수강하였습니다.
문제는 기출문제, 김기홍 강사님 GS, 이현진 평가사님 GS, 공대호 평가사님 GS, 강정훈 평가사님 GS, 도승하 평가사님 GS를 풀었습니다. 법규의 경우 다른 과목에 비해 개인적으로 재밌고 자신있는 과목이라서 추가적인 GS를 더 풀었습니다.
법규는 행정법을 기본으로 개별법들을 이해해야 한다고 생각했습니다. 따라서 저는 행정법을 먼저 최대한 반복하고 이해한 후에 그것을 바탕으로 개별법을 공부하였고 행정법을 바탕으로 개별법을 공부하니 상대적으로 이해도 쉽고 공부 기간도 많이 단축되었던 것 같습니다.
그렇게 행정법과 개별법을 김기홍 강사님 요약집으로 정리해 계속 반복했던 것 같습니다. 어느 정도 반복된 후에 다른 강사님들 요약집도 보았지만 이게 정말 나중에 많이 후회되었던 일이었습니다. 김기홍 강사님 요약집 내용을 바탕으로 다른 강사님들 교재를 보니 충돌 되었던 내용들이 많이 보였고 그러한 내용들에 대해서 답을 찾으려고 시간을 정말 많이 소모했습니다. 결론적으로는 어떤 강사님이 맞고 틀린 것이 아니라 각각의 강사님마다 사고방식과 논리가 존재했던 것이고 어느 분의 내용을 따라가던 합격하는 데에는 지장이 없다고 판단했습니다. 그러니 이 글을 보시는 분들은 수강하시는 강사님을 믿고 끝까지 따라가시는 것을 추천드립니다.
마지막으로 행정소송법, 행정심판법, 행정기본법, 3법 조문을 꼼꼼히 보았습니다. 과거 법규 기출문제 4번이 조문 중심의 문제가 출제되어 해당 내용을 대비하고자 조문을 반복해서 보았던 것 같습니다. 

> 기타
GS 성적 관련 저는 평소에 GS 성적은 잘 나온 편에 속했습니다. 대부분 온오프라인 통합 50등 안에 들었으며 오프라인 기준 1등을 했던 경험도 있었습니다. 하지만 이론, 법규의 경우 강사님들 마다 점수 부여 방식이 다르다는 등의 이유로 GS 성적과 실제 점수와는 크게 관련성이 없다고 생각합니다. 
저만 보아도 GS 성적이 잘 나와 무난하게 합격할 수 있다고 생각했지만 실제로는 겨우겨우 합격한 것으로 보아서는 GS 성적이 높다고 무조건 합격하는 것도 아니고 GS 성적이 낮다고 떨어진다고 생각하지는 않습니다. 중요한 것은 모르는 부분이 나왔을 때 대처 방법, 시간 조절 방법 등에 대한 기준을 세우고 반복적인 연습을 하는 것이 중요하다고 생각합니다.
스터디 저는 공부는 혼자 하는 것이라고 생각하여 스터디를 선호하는 편은 아니었습니다. 다만, GS 초반에 시험을 본 후 너무 힘이 들어서 해설 강의를 안 듣고 가는 때가 많아졌고 이러한 것을 예방하고자 오프라인 복기 스터디 하나를 했습니다. 
해당 스터디를 통해 평소 혼자 공부했을 때는 생각하지 못한 부분에 대한 내용과 여러 자료를 공유하면서 문제에 대한 시각이 확대되었고 결론적으로는 해당 스터디 덕에 최종적으로 합격을 할 수 있었다 생각합니다. 너무 많은 스터디를 하게 되면 주도적인 공부가 힘들 수 있으므로 열심히 하시는 분들과 스터디는 1~2개 정도 하는 것을 추천드립니다.
답안지 분량 저는 실전에서 실무 14p, 이론 18p, 법규 19p 정도 썼던 것 같습니다. 공부하면서 그래도 이론, 법규의 경우에는 어느 정도 분량을 최대한 많이 써보려고 하였으나 시험 성적을 받아보고 여러 합격생 분들과 얘기해본 결과 분량보다는 물어본 것에 대한 내용을 정확히 쓰는 것이 중요하다고 생각합니다.
끝맺음 저는 한 과목에서 0.5점이라도 덜 받았으면 떨어졌을 겁니다. 이렇게 겨우 합격할 수 있었던 것은 끝까지 포기하지 않고 최선을 다해 시험을 보았기 때문이라 생각합니다. 모르는 것이 나와도 포기하거나 당황하는 것이 아니라 강사님들이 말씀해주신 모르는 것이 나왔을 때 대처 방법, 평소 연습했던 것들을 생각하며 앞만 보고 나아갔습니다. 시험 결과가 나올 때까지는 아무도 모르는 것이니 이 글을 보시는 수험생분들도 시험장에서 절대 포기하지 마시고 끝까지 최선을 다하시면 분명 좋은 결과가 있을 거라고 믿습니다.



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